Underhålls- och förnyelsesplan

1. Inledning

Samfällighetsföreningen Blåsippan Varberg bildade 1982 genom anläggningsbeslut en gemensamhetsanläggning, härefter kallat Blåsippan GA1 (Varberg GA:17 enl. protokoll 1982-04-22).

Området uppfördes av Modulenthus och omfattar 39 fastigheter med adresserna Hedvägen 35–111. Blåsippan 11 är gemensamhetsanläggningen och Blåsippan 13–51 de enskilda fastigheterna, inkluderande två garage/förrådsbyggnader.

Exempel på genomförda investeringar: omasfaltering av gångvägarna 1998, förnyelse av lekplatser 2004, utbyte av garageportar 2006, konvertering till fibernät 2011, nya planteringar och pergola 2016, utbyte av stolpbelysning till LED 2018, förråddörrar 2019, ny ytterbelysning och asfaltering 2020.

Dokumentet är en vägledning för hur underhålls- och förnyelseplanen samt den ekonomiska planen ska fungera, och ett stöd för styrelsen i dess arbete. Det ger också information till föreningens medlemmar om framtida underhåll och investeringar.

2. Om samfälligheten och underhållsplanen

2.1 Lag om förvaltning av samfälligheter

Enligt lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) 19 § ska samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensamhetsanläggning av kommunalteknisk natur eller annars av större värde avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse. Styrelsen är skyldig att upprätta en underhålls- och förnyelseplan som ska ligga till grund för föreningens beslut om avsättningarnas storlek.

2.2 Ansvarsfördelning

2.2.1 Stämman

Samfällighetens ordinarie stämma (årsmöte) infaller under mars månad varje år. Då utses en styrelse som har till uppgift att förvalta samfällighetens anläggning och tillgångar. Medlemmarna kan genom motioner lämna förslag till ändringar/förbättringar.

2.2.2 Styrelsen

Styrelsen ansvarar för anläggningens skötsel enligt de riktlinjer som stämman fastlägger. Det innebär t.ex. att förvalta samfälligheten och föreningens tillgångar, och att föra redovisning över föreningens räkenskaper.

2.2.3 Förvaltaren

Styrelsen är för närvarande konstituerad som förvaltare. I förvaltarrollen ingår bl.a. översyn och skötsel av samfällighetens gemensamma ytor, underhåll av gemensamma anläggningar och inventarier (grönytor, vinterväghållning, garage och förråd, lekmaterial m.m.) samt en arbetsledande funktion vid reparations- och underhållsarbeten.

2.2.4 Enskild medlem

Som delägare i samfälligheten har man skyldighet att efter bästa förmåga ta del i skötseln. Skötseln av gemensamma ytor delas av alla – dels genom ett rullande schema av visst underhåll, dels gemensamma städdagar.

2.3 Samfällighetens egendom och privat egendom

Samfälligheten äger, förvaltar och är ekonomiskt ansvarig för den inrättade gemensamhetsanläggningen (GA) enligt nedan:

• GA:1a – Garagebyggnader med enskilda förråd
• GA:1b – Gemensamma förråd
• GA:1c – Ledningar för kallvatten, avlopp och dagvatten
• GA:1d – Anläggning för optofiberkabel inkl. anslutning, nodskåp, switchar m.m.
• GA:1e – Ytterbelysning, ledningar, stolpar och armaturer
• GA:1f – Elledningar mellan garagebyggnaderna
• GA:1g – Lekplatser
• GA:1h – Grönytor
• GA:1i – Planteringar
• GA:1j – Parkeringsplatser
• GA:1k – Kommunikationsytor
• GA:1l – Hägnad mot Föreningsgatan
• GA:1m – Plank på tomtgräns
• GA:1n – Underhåll av byggnadsfasader belägna i fastighetsgräns

2.4 Försäkringar

Gemensamhetsanläggningarna är försäkrade genom styrelsen och kostnaden ingår i samfällighetsavgiften. Garagen är brandförsäkrade men det gäller endast själva byggnaden – bil, cyklar och lösegendom täcks av respektive husägares försäkringar. Inga mellanväggar får modifieras mellan garageplatser och förråd.

2.5 Underhåll av planen

Planen uppdateras vartannat år av styrelsen före årsmötet (normalt i januari). Styrelsen gör då en avvägning av vilka åtgärder från föregående långsiktiga plan som ska läggas in i den förestående årets kortsiktiga plan (P0-1).

2.6 Tidshorisonter

3. Kortsiktig underhållsplan – plan för innevarande år

Samfällighetens verksamhetsår löper kalenderårsvis. Eftersom årsstämman hålls under mars månad är en tredjedel av verksamhetsåret redan gången då beslut om åtgärder och budget fattas.

3.1 Reparationer och underhåll

Se sammanfattningstabellen för periodens (P0-1) planerade åtgärder.

3.2 Årligen återkommande underhållsåtgärder

Vårskötsel

Underhåll i form av vårstädning sköts av medlemmarna gemensamt en dag per år. Omfattar skötsel av grönytor, ogräsrensning, komplettering av matjord, kalkning, gödning, sådd, oljning/målning av trävirke, sopning av asfaltsytor och garage, rensning av dagvattenbrunnar och utsättande av sommarmöbler.

Sommarskötsel

Gemensam städdag. Sopning av asfalterade ytor, rensning av ogräs i rabatter, lekplatser och parkeringar, klippning av gräs, ansning av träd och buskar, oljning/målning av trävirke, rensning av takrännor och stuprör.

Höstskötsel

Gemensam städdag. Ansning av träd och buskar, komplettering av matjord, kalkning, gödning, rensning av dagvattenbrunnar och smörjning av garageportar.

Vinterskötsel

Snöröjning och halkbekämpning sköts av kontrakterade entreprenörer. För att underlätta snöröjningen är det viktigt att alla hjälper till med att ställa in bilen i garaget och flytta extrabilen allteftersom snön röjs.

4. Långsiktig underhållsplan

4.1 Garagebyggnader GA:1a och Gemensamma förråd GA:1b

4.1.1 Stomkonstruktion

Status: Osäkert skick (vissa sektioner)

Se även 4.1.2 Garagefasader.
P2-3 Kontroll/besiktning av stabiliteten mot mark, förslag på åtgärd.

4.1.2 Garagefasader

Status: Delvis dåligt skick

Fasaderna har på flera ställen börjat få förskjutningar, framför allt på norrgaveln på norrgaraget, men även delar av garagebyggnadernas långsidor har förskjutits ("kantrat") vid trästommen. Trolig orsak är en brist i markarbetet vid byggnationen.

• P0-1 Byte av rötskadad panel och vindskivor inför målning.
• P0-1 Ommålning av garage.
• P2-3 Tvätt av garageportar och fasader.

4.1.3 Garageportar

Status: Bra skick – Samtliga portar utbytta under våren 2006, service utfört och ny fjärrkontroll 2023.

• Löpande: Årlig smörjning av portarnas mekaniska delar.
• P2-3 Översyn och service av portar och motorer.

4.1.4 Förråddörrar

Status: Bra skick – Inför 2019 utbyttes samtliga 41 dörrar.

• P11-30 Målning.

4.1.5 Garagetak

Status: Normalt skick – Teknisk livslängd 35–50 år beroende på klimat/slitage. Tvätt och impregnering kan förlänga livslängden.

• P0-1 Utreda om och förslag på eventuella åtgärder (underhåll/försegling av taktegel).

4.1.6 Takrännor och stuprör

Status: Rostskador, läckage – Takrännor och stuprör börjar på sina håll rosta sönder, läckage förekommer inom vissa sektioner.

• P0-1 Stort behov av utbyte på garage/förrådslångor. Utreda om utbyte i samordning med eventuella åtgärder av garagetak.

4.1.7 Mark i garage

Status: Förskjutningar – Gropar vid hjulspår i anslutning till portarna, risk för bakfall och stående vatten. Trolig orsak: undermåligt bärlager vid byggnation (asfalteringen 43 år gammal).

• P2-3 Ev. utreda om garagegolv ska åtgärdas vid tillfälle när andra asfaltprojekt beslutas.

4.1.8 El i garage och förråd

Status: Bra skick

• P4-10 Översyn.

4.2 Vatten och avlopp, dränering GA:1c

Status: Okänt skick – Den stora majoriteten av rörledningarna är över 43 år gamla. 2010 uppstod en läcka i dagvattenledningen utanför hus nr 87, som underminerade asfalten (kostnad ~30 000 kr).

• P2-3 Översyn av rörledningssystemet. Styrelsen kontaktar lämpligen konsultation för detta.

4.3 Kommunikation GA:1d

4.3.2 Optofiberkabel

Status: Bra skick – Ett nytt FTTH-nät (FiberToTheHome) installerades 2011. Telia Triple Play upphandlat kollektivt.

• P2-3 Översyn av elektronik i nodskåpet.

4.4 Ytterbelysning GA:1e

Status: Bra skick – Ny styrning och LED-armaturer på stolpbelysningen 2018. Armaturer på portsidan utbytta 2020.

• P4-10 Översyn.

4.5 Elledningar mellan garagebyggnader GA:1f

Status: Bra skick – Inga åtgärder planerade.

4.6 Anläggningar utomhus

4.6.1 Grönytor GA:1g (inkl. flaggstång)

Status: Bra skick – Skötsel via entreprenör och gemensamma städdagar.

4.6.2 Lekplatser GA:1h

Status: Bra skick

• P2-3 Målning av gungställningar och stugor.

4.6.3 Planteringar GA:1i

Status: Bra skick – Nya planteringar, träd och buskar anlades 2016, ny häck i norra delen 2024 efter trädgallring.

4.6.4 Parkeringar GA:1j

Status: Normalt skick – Inga konkreta håligheter, viss sprickbildning på körbanan.

• P2-3 Översyn av markering och kantsten.

4.6.5 Kommunikationsytor GA:1k

Status: Normalt skick – Omasfaltering längs västra huskropparna 2020.

• P0-1 Målning av staket och bommen som ansluter till kommunikationsytor.

4.6.6 Hägnad mot Föreningsgatan GA:1l

Status: Normalt skick – Träd och buskage ersattes med staket 2013.

4.6.7 Plank i tomtgränser GA:1m

Status: Normalt skick – Sydöstra planket och södra grindplanket är utbytt/nyuppfört och i bra skick. Viss markskjutning vid stolpar på nordöstra och östra planket.

4.6.8 Byggnad i fastighetsgräns GA:1n

Status: Bra skick – Berörda fastigheter: Blåsippan 13, 17, 18, 20, 21, 24, 25, 29, 30, 35, 36, 42, 43, 51. Historisk översikt på utfört underhåll saknas.

Kostnader för fasadunderhåll debiteras respektive betjänad fastighet (andelstal). Framtida underhåll eller projekt på fasaderna bör ske i dialog med styrelsen.

5. Sammanfattning av underhållsplan

6. Ekonomi

6.2 Underhålls- och förnyelsefond

Stadgarna anger, styrelsen föreslår, och föreningsstämman beslutar om storleken på de avsättningar som ska göras till fonden i samband med att stämman beslutar om utgifts- och inkomststaten. Styrelsen beslutar om fondmedlens placering så att de ger ränta eller annan avkastning, utan att kapitalet äventyras.

6.3 Ekonomiskt förverkligande

Reparationer och investeringar har styrelsen ansvar för. För att bekosta byggande, underhåll och förnyelse kan föreningen genomföra uttaxering från medlemmarna eller ta upp lån. En samfällighet anses som en "säker låntagare" och har därför haft fördelaktiga lånevillkor.

Om större investeringar krävs de närmaste åren kan det innebära att dessa behöver finansieras helt eller delvis av lån eller insatser från de enskilda medlemmarna.

7. Miljö

Vi ska vara en förening som verkar för en bättre miljö genom att ständigt värdera det vi gör utifrån dess miljöpåverkan. Vi ska därför:

• Påverka, ställa krav på och samarbeta med miljöförespråkande leverantörer, myndigheter och organisationer.
• Se miljöförbättrande åtgärder som investeringar.
• Förebygga föroreningar i luft, mark och vatten genom att beakta miljöpåverkan av de produkter och tjänster föreningen köper in.
• Öka kunskapen och höja medvetandet kring miljöfrågor hos styrelse och medlemmar.

8. Övrigt

8.1 Samfällighetsavgiften

I samfällighetsavgiften ingår samtliga kostnader för områdets drift/skötsel, inklusive:

• Garage- och förrådsplats (kallgarage i långa)
• IP-TV/Bredband (kollektiv upphandling enl. stämmobeslut)

Ingår INTE: Trafikavgifter för utökade TV- och internettjänster. Samfällighetsavgiften debiteras tertialvis.

8.2 Trafik inom området

Blåsippan är ett bostadsområde som är avsett att vara BEFRIAT från biltrafik. Framkörning till husentréer ska göras mycket restriktivt och endast för av- och pålastning av skrymmande varor eller angelägna persontransporter.

8.3 Vid enskild utbyggnad

Förutsättningar att tänka på vid byggnation av altaner, uterum m.m.:

• Undersök om du behöver bygglov för projektet.
• Om byggnation görs närmre granne än 4,5 m behövs grannens tillåtelse.
• Kall-, spill- och dagvattenledningar inklusive husens stuprör samt dränering i gemensam mark – inga förändringar får göras utan att förvaltaren kontaktats.
• Fastighetsägare har ansvar för att vatten från egen tomt inte leds in på grannens mark.
• Inför planerad utbyggnad görs anmälan till förvaltaren – marklutning och avvattning inspekteras.

Samfälligheten bekostar inte rivning och återställande av tillbyggnation där skador orsakats av underlåtenhet att säkerställa korrekt avvattning.

9–10. Logglista och Bilagor

Nedan följer de detaljerade bilagorna med anläggningsbeskrivningar, nyanskaffningsvärden och tekniska livslängder. Klicka på en bilaga för att expandera den.